南 通 市 人 民 政 府
行 政 复 议 决 定 书
〔2022〕通行复第121号
申请人：陆某。
被申请人：南通市自然资源和规划局。
申请人陆某以南通市自然资源和规划局为被申请人，复议请求为：“撤销南通市海门自然资源和规划局2022年4月20日通知书中要求申请人换发海门区海门街道某路*幢*单元一层游泳房的设计用途变更为商业的决定”，于2022年5月27日向本机关邮寄行政复议申请，本机关的行政复议机构于同月30日收悉。因存在证明材料不全等情形，本机关于同月31日作出补正通知。后于2022年6月24日收悉申请人的补正材料。经审查，本机关依法先予受理了申请人的行政复议申请，并通知被申请人答复。被申请人在法律规定的期限内进行答复并提交了证据材料。本案现已审理终结。
申请人请求：撤销被申请人2022年4月20日通知书中要求申请人换发海门区海门街道某路*幢*单元一层游泳房的设计用途变更为商业的决定。
申请人称：申请人将海门区海门街道某路*幢*单元一层与二层卖给案外人张某、郭某。在办理房屋过户过程中，南通市海门自然资源和规划局于2022年4月20日向申请人及张某、郭某发出通知，其中一项要求申请人将游泳房的性质由住房变更为商业，申请人认为这个决定是错误的，理由如下：一、某路*幢一层游泳房的性质为住宅，而非商业。该房产连同二层住宅建成于1997年1月。当时申请人已经提交了办理房产证的所有材料，海门局要求申请人提供一层游泳房关于设计用途的批准材料等相关证明材料，不符合法律规定。申请人提交给海门局所有材料原件后没有保留，也没有保留的义务。海门局不能因为没有规划材料就否认游泳房的规划依据，不排除海门局保管不善遗失的可能。该房产证因为遗失补办过，补办后，游泳房的性质仍为住房。申请人有理由相信，海门局在补办过程中已经核实过相关证据，所以认定游泳房的性质为住宅。至于设计用途由“商业”手写改为“住房”，也是海门局工作人员的行为。一层的游泳房与二层的住宅在同一块土地上，同一块土地上出现两种不同性质的房屋，也不符合常理。二、产权证对外具有社会公信力。一层的游泳房与二层的住宅都已经卖给郭某，郭某在购买房产前确认了产权的性质。海门局现在突然要求变更游泳房的性质，政府的公信力何在？申请人和郭某的权利又应当如何维护？综上申请人提出行政复议。
申请人向本机关提交以下证据复印件：1.《通知》；2.《房屋所有权证》；3.《不动产登记收件单》；4.案涉房屋照片。
被申请人答复称：一、案涉《通知》系不动产办理中的过程性文件，且该《通知》本身并没有减损申请人的合法权益，只是客观陈述了不动产登记档案记载的情况，依法不属于行政复议的事项，应当直接驳回其申请。南通市海门自然资源和规划局在审核材料中发现了申请人持有的证书与不动产登记簿记载不一致，换发证书的目的是为了使不动产权属证书与不动产登记簿一致。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条及《不动产登记操作规范（试行）》相关规定：“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”遂发出上述《通知》，并告知如对登记簿确定的登记用途有异议的，请持相关证明材料申请办理不动产登记簿更正登记。二、根据申请人复议申请陈述的内容，申请人实际上是对不动产登记簿中记载的游泳房为商业的信息有异议，被申请人已经告知了异议的路径——提供相关佐证材料申请办理变更登记。但是申请人并未提供任何证明材料证实不动产登记簿存在错误。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。具有公示力的是不动产登记簿，而不是不动产权属证书。实践中，由于种种原因导致可能出现不动产权属证书与不动产登记簿不一致，此种情况下，应该审查不动产登记簿是否存在错误，如果没有证据表明不动产登记簿存在错误，则应当通过换发权证的形式，使不动产权属证书与登记簿保持一致。本案中，被申请人发现权属证书上游泳房的证载设计用途均由“商业”手写修改为“住房”，而登记数据与登记档案中记载的设计用途为“商业”。并调取了该幢楼规划选址平面图，结合房屋现状，游泳房现状所在位置在规划选址平面图内为空地，未查询到游泳房批准建设的材料。在这种情况下，被申请人告知申请人可以提供相关佐证材料申请变更登记，但是申请人并未提供任何佐证材料证明不动产登记簿存在错误。综上，申请人复议所指向的仅为过程性文件，且未提供任何证据证明游泳房的不动产登记簿存在错误，申请人的行政复议申请不能成立，请求依法驳回。
被申请人在法定期限内提交的证据复印件为：1.《不动产登记收件单》《不动产登记申请书》、询问笔录、《存量房买卖合同》、申请人身份证复印件、郭某和张某的身份证复印件及结婚证复印件、《房屋所有权证》；2.《通知》及邮寄凭证、《回复函》《不动产更正登记公告》；3.《海门市国有土地使用权出让合同书》〔海土合字（1997）第05号〕、土地使用权出让审批材料、建设用地规划许可证及其附件；4.海门街道某路*幢*单元、游泳房的不动产登记档案；5.案涉房屋现状照片。
本机关经审理查明，申请人系南通市海门区某路*幢*单元二层房屋及一层游泳房的产权人。2022年4月19日，案外人张某、郭某向南通市海门区不动产登记交易中心申请办理位于海门街道某路*幢*单元、游泳房的不动产转移登记，并提交了不动产登记申请书与询问笔录、申请人身份证明、存量房买卖合同、房屋所有权证、土地证等相关材料，南通市海门区不动产登记交易中心出具了《不动产登记收件单》。同月22日，南通市海门自然资源和规划局向申请人、张某、郭某发出《通知》，主要内容为：你们提供的房屋所有权证（海政房房权证字第20061074号）内容中，某路*幢*单元二层房屋及一层游泳房的证载设计用途均由‘商业’手写修改为‘住房’，而区住建局于2015年11月不动产统一登记后移交我局的登记数据与登记档案中记载的设计用途为‘商业’。根据《民法典》第二百一十七条及《不动产登记操作规范（试行）》相关规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。请你们根据规定的时间申请办理下列事项：1.鉴于我局调取了该幢楼规划选址平面图，结合房屋现状，某路*幢*单元二层房屋规划设计用途为住宅，请陆某在接到本通知之日起的30个工作日内持本人身份证明材料，到海门区不动产登记中心申请办理某路*幢*单元二层房屋的更正登记，更正内容：设计用途更正为住宅，……。2.一层游泳房现状所在位置在规划选址平面图为空地，未查询到游泳房批准建设的材料。请陆某在接到本通知之日起的30个工作日内持本人身份证明材料，到海门区不动产登记中心申请换发证书，换发后某路*幢一层游泳房的设计用途依据登记簿登记为商业。如对登记簿确定的登记用途有异议的，请持一层游泳房关于设计用途的批准材料等相关证明材料申请办理不动产登记簿更正登记，逾期将视为无异议，……。申请人不服该《通知》，向本机关申请行政复议。
另查明，1997年2月24日，原海门市房地产监理所向申请人发放《房屋所有权证》（海政房字第01092400号），证书记载6单元两建筑面积分别为：194.36平方米；288.8平方米（备注为游泳房）。2001年4月27日，申请人申请了换证登记，换发后的产权证上记载6单元两建筑面积分别为：288.8平方米；194.36平方米（房号栏标为游泳房）。2006年4月18日，申请人申请遗失补办登记，所有权登记申请书房屋情况栏记载119幢6单元两建面积为194.36平方米（设计用途栏备注为游泳房）；288.8平方米（设计用途栏备注为商业）。《房屋登记审批表》所记载的194.36平方米、288.8平方米的两建筑物设计用途均为“商业”。申请人所持有的2006年4月18日所补办的房屋所有权证记载119幢6单元194.36平方米、288.8平方米的两建筑物设计用途栏原机打“商业”用途手写修改为“住房”，并在修改处加盖了产权登记专用章。
又查明，南通市海门自然资源和规划局系南通市自然资源和规划局的派出机构。
上述查明事实有《不动产登记收件单》《通知》、海门街道某路*幢*单元和游泳房的不动产登记档案等证据在卷佐证，可以认定。
本机关认为：《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第（五）项规定，申请行政复议应当属于行政复议法规定的行政复议范围。《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《江苏省不动产登记条例》第八十五条规定，不动产权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记，并按国家规定提交申请材料。本案中，被申请人在办理申请人与案外人郭某、张某房房屋转移登记过程中，发现申请人所持案涉海门街道某路*幢*单元项下两建筑物的设计用途与不动产登记簿不一致，遂根据不动产登记相关规定告知申请人可以申请变更登记以及如对不动产登记簿记载事项有异议的可以申请更正登记。该通知行为是告知申请人启动更正登记程序的途径以及补充提交相关转移登记材料的相关事实，系属于不动产登记过程中的阶段性、程序性告知行为，不会对当事人权利义务产生最终的实际影响。申请人如若对被申请人后续的变更登记行为或者申请更正登记后的结论等行为不服，可以另行寻求法律救济。因此，案涉《通知》系过程性行为，并非终局性的行政行为，尚不具备复议审查的必要性，不属于行政复议的受理范围。
综上，根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项之规定，本机关决定：
驳回申请人陆某的行政复议申请。
申请人如不服本决定，可自收到本决定书之日起15日内向南通经济技术开发区人民法院提起行政诉讼。
2022年8月19日