南 通 市 人 民 政 府
行 政 复 议 决 定 书
〔2023〕通行复第52号
申请人：曹甲。
申请人：曹乙。
申请人：曹丙。
申请人：曹丁。
申请人：曹戊。
申请人：曹己。
申请人：曹庚。
代表人：曹甲、曹戊、曹庚。
被申请人：南通市住房和城乡建设局。
申请人曹甲、曹戊、曹庚等七人不服被申请人南通市住房和城乡建设局2023年3月2日作出的《关于对曹甲等人履职申请的回复》，于2023年3月5日向本机关邮寄行政复议申请，本机关的行政复议机构于同月7日收悉。经审查，本机关受理申请人的行政复议申请，并通知被申请人答复。被申请人在法定期限内进行了答复。经延期审理，本案现已审理终结。
申请人请求：撤销被申请人作出的《关于对曹甲等人履职申请的回复》，查处某评估公司及其注册房地产估价师徐某、刘某违法执业行为。
申请人称，2023年1月16日，申请人通过信函方式向被申请人申请对某评估公司及注册房地产评估师徐某、刘某违法评估，恶意减损申请人合法财产权益的行为立案查处。2023年3月2日，被申请人作出案涉回复。申请人认为案涉回复不具有合法性，主要理由如下：申请人未质疑某评估公司及其评估人员的资质。对案涉地块房屋实施强制搬迁，在未共同选定评估机构情形下，未与街道达成一致协议情形下，适用《任港河北战胜路东项目房屋（原村民）搬迁补偿方案》《崇川区搬迁房屋装饰装潢及附属设施重置成新参考价格（试行）》（崇川政办发〔2021〕75）明显不具有合法性，严重损害被搬迁人合法权益。申请人提出的是对某评估公司及其评估人员执法执业行为的投诉，而不是对评估报告的异议，不存在按照正常的异议程序处理的问题。
申请人提供的证据复印件为：1.《南通市崇川区房屋搬迁补偿评估报告》；2.《关于对曹甲等人履职申请的回复》等。
被申请人答复称，一、对于申请人的履职申请，被申请人进行了调查，并根据调查结果作出了《关于对曹甲等人履职申请的回复》，已在职能范围内全面履职。被申请人于2023年1月17日收到申请人递交的《依法履责申请书》，请求依法查处某评估公司及注册房地产估价师徐某、刘某违法执业行为，并将《南通市崇川区房屋搬迁补偿评估报告》作为申请书附件。被申请人收到该申请书后立即展开调查，工作人员对案涉评估报告的估价师徐某、刘某分别进行调查询问并制作了《调查询问笔录》，案涉评估公司作出《情况说明》并提交了资质证书、《南通市郊区村民建房审批证书》《房屋搬迁评估委托协议书》等证据。经查，案涉评估报告的估价项目名称为任港河北战胜路东项目搬迁工程，估价对象为位于任港街道城港社区3组的曹辛（已故）户房屋及装饰、装潢、附属设施，注册房地产估价师为徐某、刘某，案涉评估公司受南通市崇川区住房和城乡建设局、南通市崇川区住房建设服务中心的委托对案涉项目范围内的房屋进行评估，案涉评估报告的评估对象仍登记在曹辛名下。南通市崇川区人民政府办公室于2011年8月16日发布了《崇川区征收房屋装饰装潢及附属设施重置成新参考价格（试行）》（崇川政办发[2011]75号），南通市崇川区任港街道办事处（以下简称任港街办）于2020年12月22日发布了《任港河北战胜路东项目房屋（原村民）搬迁补偿安置方案》。被申请人认为，虽曹辛已去世，但不影响案涉报告的评估结果，案涉评估公司以《南通市郊区村民建房审批证书》登记为准进行案涉房屋的评估并无不妥。案涉评估公司依据案涉项目搬迁补偿安置方案以及《崇川区征收房屋装饰装潢及附属设施重置成新参考价格（试行）》（崇川政办发[2011]75号）对案涉房屋搬迁补偿费用进行评估并不属于《房地产估价机构管理办法》中规定的出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告的行为。申请人于履责申请书中提及的其他行为与评估活动并无关联，实际是对搬迁补偿存在异议，被申请人作为房地产估价机构估价行为的监管部门，对搬迁补偿的异议无法进行处理。故被申请人于2023年3月2日作出《关于对曹甲等人履职申请的回复》，告知申请人“该评估活动未发现违法评估等行为。”并无不妥。
二、被申请人有权对房地产估价机构评估过程中的违法行为进行监督管理，但对于评估报告存在异议应通过异议程序向估价机构提出。被申请人作为房地产估价机构评估行为的监管部门，仅能依据《中华人民共和国资产评估法》《房地产估价机构管理办法》等法律法规的规定对房地产估价机构及估价师进行监管，如果存在违法行为的，对其依据相关法律法规的规定进行行政处罚。但申请人如果仅是对评估报告及评估结果存在异议，《中华人民共和国资产评估法》第三十条规定：“委托人对评估报告有异议的，可以要求评估机构解释。”案涉评估报告第九条估价说明中也载明“被搬迁人或者委托人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起10日内书面向估价机构申请复核评估”，申请人在无法提供估价机构存在出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告的行为的初步证据时，仅因对估价报告存在异议而要求被申请人对其进行查处，于法无据。法律已经赋予申请人相应的救济途径，应当通过异议程序向评估机构提出。
三、被申请人在法定期限内对申请人作出案涉回复并送达申请人，程序合法。被申请人于2023年1月17日收到申请人提交的《依法履责申请》，调查取证后于2023年3月2日向申请人作出《关于对曹甲等人履职申请的回复》并于当日通过挂号信向其邮寄送达，经查，申请人曹甲于2023年3月3日签收。
综上所述，对于申请人的履职申请，被申请人进行了调查，并在法定期限内根据调查结果作出了案涉回复，已在职能范围内全面履职，且符合法定程序，请求复议机关驳回申请人的复议申请。
被申请人提供的证据复印件为：1.《依法履责申请》；2.《调查询问笔录》；3.《情况说明》；4.《南通市郊区村民建房审批证书》；5.《房屋搬迁评估委托协议书》；6.《南通市崇川区房屋搬迁补偿评估报告》；7.《关于对曹甲等人履职申请的回复》及邮寄凭证等。
经审理查明：申请人曹甲等七人于2023年1月16日向被申请人邮寄《依法履责申请书》，认为某评估公司及注册房地产估价师徐小平、刘化菊存在明知协议搬迁不属于法律规定的房地产估价活动、委托评估事项，委托人不具有合法征收身份，明知曹辛已故，案涉房屋需要继承人遗产继承分割后方可评估，评估时点和评估方法错误等情形，与任港街办串通，违法接受评估委托，出具了有虚假记载、误导性陈述、重大遗漏的估价报告，要求被申请人依法查处，并书面告知结果。被申请人在调查询问了某评估公司相关人员后，该公司提供了《情况说明》《崇川区征收房屋装饰装潢及附属设施重置成新参考价格（试行）》（崇川政办发[2011]75号）等。3月2日，被申请人作出《关于对曹甲等人履职申请的回复》，认为某评估公司及评估人员徐某、刘某具备相应资质，2020年11月20日受南通市崇川区住房和城乡建设局委托，对任港河北战胜路东项目搬迁工程开展估价活动，根据《任港河北战胜路东项目房屋（原村民）搬迁补偿安置方案》《崇川区征收房屋装饰装潢及附属设施重置成新参考价格（试行）》（崇川政办发[2011]75号），采用重置成新价方式符合要求，对评估报告有异议的，应按照异议程序处理，故评估活动未发现违法评估等行为。案涉回复于同日邮寄送达申请人。申请人认为被申请人未履职，向本机关提出行政复议申请。
另查明，2020年11月20日，南通市崇川区住房和城乡建设局、南通市崇川区住房建设服务中心作为甲方与乙方某评估公司签订的《房屋搬迁评估委托协议书》载明，甲方委托乙方对任港河北战胜路东侧项目搬迁范围内的各被搬迁户的房屋评估，业务内容之一为被搬迁房屋价值的补偿，评估目的为“1.为房屋搬迁部门与被搬迁人确定被搬迁房屋价值的补偿提供依据，评估被搬迁房屋的价值。2.为房屋搬迁部门与被搬迁人结算安置商品房安置情况下的补偿提供依据，根据该项目搬迁方案及相关规定评估被拆迁房屋的价值。”
再查明，2020年12月22日，任港街办发布《任港河北战胜路东侧地块房屋（原村民）协议搬迁公告》，明确搬迁房屋补偿价值评估时点为公告日，所附的《任港河北战胜路东侧地块房屋（原村民）搬迁补偿安置方案》载明，搬迁补偿方式为货币补偿和拆迁安置房安置，并对货币补偿标准下的被搬迁房屋价值的补偿及拆迁安置房补偿标准等内容予以具体规定。《崇川区住宅房屋搬迁补偿安置协议》（2020版0001455号）载明，甲方系任港街办，乙方曹壬搬迁房屋合法建筑面积A平方米，乙方自愿选择安置房安置作为补偿安置方式，双方未确认评估公司，落款时间为2020年12月27日，乙方落款处有曹壬签名，但甲方未有签章或签字。《崇川区住宅房屋搬迁补偿安置协议》（2020版0001440号）则载明，甲方系任港街办，乙方曹癸，搬迁房屋合法建筑面积为B平方米，补偿安置方式未载明乙方选择的情况，双方确认华兴评估公司出具的搬迁房屋的评估报告，落款时间为2020年12月27日，乙方落款处有曹癸签名，但甲方未有签章或签字。2020年12月23日，某评估公司出具《南通市崇川区房屋搬迁补偿评估报告》，估价依据为《任港河北战胜路东项目房屋（原村民）搬迁补偿安置方案》《崇川区征收房屋装饰装潢及附属设施重置成新参考价格（试行）》（崇川政办发[2011]75号）等，估价目的为委托人与被搬迁人计算被搬迁房屋价值提供补偿和安置的依据，估价对象为曹辛（已故）户房屋及装饰、装潢、附属设施，委托人任港街办，曹辛（已故）户房屋搬迁补偿安置费用为C元，后于同月28日《补充报告》，对曹辛（已故）户补偿进行补充报告说明，补偿合计D元。《南通市崇川区房屋搬迁补偿评估报告》载明，估价依据为《任港河北战胜路东项目房屋（原村民）搬迁补偿安置方案》《崇川区征收房屋装饰装潢及附属设施重置成新参考价格（试行）》（崇川政办发[2011]75号）等，估价目的为委托人与被搬迁人计算被搬迁房屋价值提供补偿和安置的依据，估价对象为曹壬户房屋及装饰、装潢、附属设施，委托人任港街办，曹壬户房屋搬迁补偿安置费用为E元，并于同日出具了《补充报告》，对曹壬户补偿进行补充报告说明，补偿合计F元。
本机关认为，本案的争议焦点为被申请人作出的案涉回复是否合法，有无全面履行法定监管职责，行政程序是否合法。
一、《中华人民共和国资产评估法》第七条第二款规定，设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对本行政区域内的评估行业进行监督管理。《房地产估价机构管理办法》第五条第三款规定，市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。《注册房地产估价师管理办法》第五条规定，市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的执业活动实施监督管理。据此，被申请人作为市级人民政府房地产主管部门，具有对辖区内评估行业监督管理的职责。
二、《中华人民共和国资产评估法》第七条明确规定了评估专业人员的禁止性行为。《房地产估价机构管理办法》第二十五、二十六、二十七条及第三十二、三十三条，要求被申请人作为行业监管机构，对估价机构的资质、禁止性行为等方面有调查的职责。参照《国有土地上房屋征收和补偿条例》规定，被征收人有选择货币补偿或房屋产权调换的权利。住房和城乡建设部的《房地产估价规范》第5.3.2规定，国有土地上房屋征收评估，应区分被征收房屋价值评估、被征收房屋室内装饰装修价值评估、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估等。5.3.3和5.3.4分别对被征收房屋价值评估和用于产权调换房屋价值评估予以相应规定。由上述规定可知，被申请人作为行业监管机构，应对案涉估价行为履行全面调查职责，特别是有无违反房地产估价规范和标准。本案中，案涉的两份估价报告均系以拆迁安置房安置方式补偿标准作出，在案证据中只有案涉评估公司工作人员陈述系依据实施方案按照搬迁人选择“拆迁安置房”安置方式的补偿标准进行，但《房屋搬迁评估委托协议书》《任港河北战胜路东侧地块房屋（原村民）搬迁补偿安置方案》未禁止以货币补偿形式作为搬迁补偿方式，且案涉的搬迁补偿安置协议因任港街办未签章未发生法律效力。在此情形下，被申请人应调查相关当事人，就案涉估价行为有无违反估价规范和标准形成完整证据链，并在此基础上判断案涉估价是否侵害被拆迁人补偿选择权、是否与估价目的、依据相悖等，而不应仅仅依据案涉评估公司工作人员陈述直接认定。故，针对申请人履职请求，被申请人存在未对相关事实进行全面调查的情形，属于认定事实不清，证据不足。
三、《江苏省行政程序条例》第三十三条规定，行政程序的启动以及启动时间，由行政机关合理确定。法律、法规、规章规定应当启动或者当事人依法申请启动的，行政机关应当启动行政程序。行政机关依职权启动行政程序的，依照法律、法规、规章等有关规定执行。《住房和城乡建设行政处罚程序规定》第十五条规定，执法机关对依据监督检查职权或者通过投诉、举报等途径发现的违法行为线索，应当在十五日内予以核查，情况复杂确实无法按期完成的，经本机关负责人批准，可以延长十日。同时规定，经核查符合立案要求的，予以立案。本案中，针对申请人要求查处案涉评估公司及估价师违法执业的线索，被申请人于2023年1月17日收悉，迟至2月21日才对案涉评估公司工作人员核查，且未见批准延长手续，显属程序违法，本机关予以否定性评价。
综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第三项之规定，本机关决定：
撤销被申请人南通市住房和城乡建设局2023年3月2日作出的《关于对曹甲等人履职申请的回复》，责令被申请人依法重新处理，并将结果告知申请人。
申请人如不服本决定，可自收到本决定书之日起15日内向南通市中级人民法院提起行政诉讼。
2023年6月2日