为了进一步增强地方立法的公开性和透明度，提高地方立法质量，南通市司法局决定，将《南通市农村自建房管理条例（草案）》（征求意见稿）及其起草说明全文公布，征求社会各界意见。现将有关事项通知如下：

有关单位和各界人士可以在2023年8月2日前，通过以下方式提出意见：

一、在本页面直接提出意见。

二、通过信函方式将意见寄至：南通市崇川区崇文路1号启瑞广场主楼2201南通市司法局立法处（邮政编码：226007），并请在信封上注明“《南通市农村自建房管理条例（草案）》（征求意见稿）征求意见”字样。

三、电子邮箱：lfc.sfj@nantong.gov.cn。

四、电话/传真：（0513）59001593。

南通市司法局

2023年7月3日

南通市农村自建房管理条例（草案）

（征求意见稿）

目录

第一章  总则

第二章  规划和用地

第三章  申请和审批

第四章  建设和管理

第五章  经营性自建房管理

第六章  法律责任

第七章  附则

第一章  总则

第一条【目的和依据】为了加强农村自建房管理，促进宅基地节约集约利用，保护农村村民合法权益，助力乡村振兴，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】本市行政区域内城镇开发边界范围以外的农村集体建设用地上，农村村民翻建、改（扩）建和新建房屋及其监督管理，适用本条例。本条例所称农村村民（以下简称村民），是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。

第三条【基本原则】村民实施建房活动，应当遵循规划先行、先批后建、一户一宅、便民利民的原则，体现历史文化、地域特色和乡村风貌。

第四条【政府职责】市、县级人民政府应当加强对自建房管理工作的组织领导，建立健全部门职责分工协调机制，提高自建房建设管理工作的科学化、规范化、信息化水平。

镇人民政府、街道办事处具体负责自建房的管理、监督和审批等工作，县级人民政府有关主管部门根据实际情况，可以委托镇人民政府、街道办事处行使自建房建设有关行政审批和综合执法。

农村集体经济组织或者村民委员会（以下简称村级组织）协助各级人民政府及有关部门做好自建房管理工作。

第五条【职责分工】农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理，指导宅基地分配、使用、流转以及闲置宅基地、闲置农房盘活利用等有关工作。

自然资源和规划主管部门负责国土空间规划（村庄规划）、农用地转用审批和不动产登记等有关工作。

住房和城乡建设主管部门负责自建房建设指导、质量安全监督管理和经营性自建房管理等有关工作。

行政审批、财政、交通运输、水利、民政、生态环境、应急管理、消防救援机构、乡村振兴、文化广电和旅游等有关部门和单位按照各自职责，做好农村自建房管理相关工作。

第六条【宣传教育、投诉举报】市、县级人民政府及有关部门、镇人民政府、街道办事处和村级组织应当组织开展农村宅基地和自建房政策法规的宣传教育。

县级人民政府及有关部门、镇人民政府、街道办事处应当建立村民违法建设举报制度，及时受理和调查处理举报线索。

第二章  规划和用地

第七条【镇村布局规划】镇人民政府、街道办事处应当优化镇村布局规划，合理确定村庄分类、布局，统筹各类基础设施和公共服务设施配置，引导村民向规划发展村庄有序集聚，积极推进农村建设用地减量化。

第八条【村庄规划】县级自然资源和规划主管部门、农业农村主管部门应当指导镇人民政府、街道办事处组织科学编制村庄规划，科学划定宅基地范围。

村庄规划应当从实际出发，统筹考虑村民生产、生活需求，尊重村民意愿，体现农村特色，注重保护和传承传统文化。经批准的村庄规划应当予以公布。

自建房建设选址应当符合村庄规划。

第九条【规划发展村庄】规划发展村庄内新建自建房应当符合下列要求：

（一）建筑层数不超过3层；

（二）建筑檐口高度不超过10米。

第十条【搬迁撤并类村庄】搬迁撤并类村庄应当划入村庄建设控制区进行管理，禁止翻建、改（扩）建和新建自建房活动。

第十一条【其它一般村庄】其它一般村庄原则上不再审批新增宅基地，村民可以到规划发展村庄内申请新增宅基地。

村民不愿意去规划发展村庄的，可以按县（市、区）规定标准申请原地翻建，但不得超过原宅基地面积。原房屋为一层或者两层的，不得超过原高度或者原层数。原房屋三层以上的，翻建房屋高度不得超过两层。

村民人口增加、具备分户条件且愿意去规划发展村庄，但规划发展村庄没有宅基地指标或者有宅基地指标但属于洼地、河塘等不适宜建房地貌的，在处理好近邻关系的基础上，可以突破原建筑层数原址建房或者利用闲置宅基地建房，但不得超过两层。

第十二条【保障合理用地需求】县级农业农村主管部门依照职责会同县级自然资源和规划主管部门组织镇人民政府、街道办事处开展村民宅基地需求调查，向县级人民政府提出新增宅基地指标需求，并报送上级农业农村主管部门及自然资源和规划主管部门。省级人民政府审核和省级自然资源和规划主管部门审批后，在年度土地利用计划中单列安排，原则上不低于新增建设用地计划指标的5%，专项保障村民住宅建设用地，年底实报实销。当年保障不足的，下一年度优先保障。

县级农业农村主管部门依照职责协助自然资源和规划主管部门落实宅基地指标，保障村民建房合理用地需求。

第十三条【自建房用地】村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地面积按照省规定的标准执行：

（一）城市郊区和人均耕地不满十五分之一公顷（一亩）的县（市、区），每户宅基地不得超过一百三十五平方米；

（二）人均耕地在十五分之一公顷（一亩）以上的县（市、区），每户宅基地不得超过二百平方米。

不同地区宅基地面积的标准，市、县级人民政府可以在前款规定的限额内，结合村民实际居住需求作出具体规定。

自建房建设应当充分利用原有宅基地和村内空闲地，不得占用永久基本农田，严格控制占用农用地特别是耕地，确需占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

第十四条【易地建房】村民易地建房的，应当在办理新宅基地用地审批时承诺在新房竣工后拆除原房屋并退还原宅基地。

第十五条【禁止建设区域】禁止在下列区域建设自建房：

（一）永久基本农田区域；

（二）饮用水水源一级保护区；

（三）历史文化街区、名镇、名村核心保护范围；

（四）风景名胜区核心景区；

（五）公路建筑控制区和铁路建筑限界范围；

（六）地面塌陷、地裂缝、滑坡等地质灾害隐患区；

（七）地下电缆、光缆通道保护范围；

（八）河道、水利工程管理范围；

（九）法律法规规定的其他区域。

第十六条【申请条件】符合下列条件之一的村民需要翻建、改（扩）建和新建自建房的，可以以户为单位（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）申请宅基地：

（一）退出原有宅基地需要在规划发展村庄异地建房的村民；

（二）因子女结婚等原因符合分户条件，现有宅基地无法满足分户居住需求的；

（三）原有自建房因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因需要选址重建的；

（四）其他依法可以重新申请宅基地的。

第十七条【不予批准】有下列情形之一的，宅基地申请不予批准：

（一）不符合“一户一宅”规定的；

（二）不符合村庄规划的；

（三）已列入土地征收范围的；

（四）属于依法划定的需要禁止、控制建设范围的；

（五）原有宅基地未承诺退出，申请新建的；

（六）有转让、出租、赠与宅基地和宅基地上自建房行为的；

（七）不符合分户条件，以分户名义申请宅基地的；

（八）虽符合分户条件，但现有宅基地面积或者住房面积已经达到分户后标准的；

（九）离婚一方自愿放弃法定应得宅基地和自建房权利，再申请的；

（十）自愿退出原有宅基地和自建房，再申请的；

（十一）已实施搬迁安置，再申请的；

（十二）现有土地资源无法满足分配需求的；

（十三）法律法规规定的其他不予批准的情形。

第十八条【宅基地及其房屋出租】宅基地及其房屋出租的，出租人和承租人应依照相关法律法规订立租赁合同，明确双方的权利义务，约定租赁期限、用途、租金及其支付方式等内容。租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

出租人应当将宅基地出租情况向宅基地所有权人报备。

第十九条【盘活利用】鼓励村级组织和村民通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，盘活利用合法取得、权属清晰的闲置宅基地和闲置住宅，发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

第二十条【退出宅基地】允许进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地。禁止以退出宅基地作为村民进城落户的条件。

第三章  申请和审批

第二十一条【审批和许可】自建房建设应当依法办理宅基地用地审批和乡村建设规划许可。村民住宅用地，由镇人民政府审核批准；乡村建设规划许可，县级人民政府有关主管部门应当统一委托镇人民政府、街道办事处审批。

镇人民政府、街道办事处应当简化审批流程，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的宅基地用地建房联审联办制度，实行一次申请、限期办结，到场实施申请审查、批准后放线批放、建成后核查验收工作。

第二十二条【申请材料】符合建房申请条件的村民，以户为单位向村级组织提出书面申请，并提供下列材料：

（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

（二）农村宅基地使用承诺书；

（三）申请人身份证和家庭户口簿复印件；

（四）县级住房和城乡建设主管部门推荐的通用图纸，或者具备资质的设计单位设计或经其审核的施工图纸。

（五）法律法规、规章、政策等规定的其他材料。

第二十三条【审批程序】村民申请自建房建设应当按下列程序办理审批手续：

（一）村民向所在地村级组织提交申请。经村级组织开会讨论，符合建房条件的，由村级组织负责张榜公示，公示期不少于十日。同意到规划发展村庄建设的，按当地标准选择新宅基地，再履行前述程序。公示期间无异议的，经村级组织签署意见后报镇人民政府、街道办事处。

（二）镇人民政府、街道办事处应当自收到村民申请建房相关材料之日起五个工作日内组织现场核查，具体可由镇人民政府、街道办事处指定牵头部门会同相关部门开展现场查验、资料审核，提出审核意见，报镇人民政府、街道办事处。

（三）符合批准条件的，镇人民政府、街道办事处应当在规定期限内依法核发农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证；不符合审批条件的，应当在三个工作日内书面说明理由。涉及农用地转用或者占用林地的，依法办理审批手续。

第二十四条【遵守审批标准】村民建房应当严格按照批准面积和建房标准，禁止未批先建、超面积占用宅基地。建房基底面积与宅基地面积比例适当，院落空间能够满足日常生活需要。

现有宅基地超过标准的，申请翻建、改（扩）建和新建自建房时，须按标准核减。

第二十五条【开工期限】经批准建房的村民，自申请批准之日起，应当在一年内开工建设。需要延期的，应当在期限届满三十日前向发证机关提出延期申请，延长期限不得超过六个月。逾期未开工建设且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证自行失效。

第二十六条【结果告知】镇人民政府、街道办事处应当将村民建房的审批结果及时告知所在的村级组织。镇人民政府、街道办事处通过网站或张榜等形式公布（时间不少于七天）审批结果，接受群众监督。

第二十七条【存档备案】镇人民政府、街道办事处应当建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报市、县级农业农村主管部门、自然资源和规划主管部门备案。

第四章  建设和管理

第二十八条【划定范围】村民住宅建设开工前，应当向镇人民政府、街道办事处申请现场划定宅基地用地范围。

镇人民政府、街道办事处应当会同农村集体经济组织到现场进行建筑放样和实地丈量，确认建房位置四至、边界和规划设计层数、高度、风貌等，明确建设期限，并填写开工查验表。未经放样、验线的，不得开工建设。

村民应当严格按照农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证和施工图纸的要求进行施工。

第二十九条【放样公示】镇人民政府、街道办事处需将放样情况进行公示。公示牌应放置在建筑立面视线可及范围内，时间自施工开始之日至竣工验收之日。公示牌内容包括建房户主姓名、占地面积、建筑面积、层数、施工企业名称或者农村建筑工匠姓名、监督电话等。

第三十条【施工图纸】村民应当使用县级住房和城乡建设主管部门推荐的通用图纸，或者使用具备工程设计资质的单位设计或经其审核的施工图纸。县级住房和城乡建设部门对修改通用图纸提供技术咨询。

施工图纸应当符合相应技术规范、设计标准以及乡村风貌导则。

第三十一条【施工队伍】鼓励村民从县级住房和城乡建设主管部门培训考试合格的人员中选择农村建筑工匠或者有资质的施工单位施工。

第三十二条【未取得审批】供水、供电等单位应当为取得农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证的建房村民办理供电、供水等接入手续。

第三十三条【质量安全责任】村民应当与施工企业或者农村建筑工匠签订施工合同，明确双方权利和义务。

村民对自建房质量安全负总责，承担建设主体责任。自建房设计、施工、材料供应单位或者个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。

第三十四条【保险】村民和施工企业或者农村建筑工匠应当共同做好施工现场安全防范工作，防止发生人员伤亡事故。鼓励村民和施工企业或者农村建筑工匠为施工人员购买意外伤害险等商业保险。

第三十五条【质量安全监督】镇人民政府、街道办事处应当建立自建房建设、质量和安全监督、巡查制度，也可以委托符合条件的第三方质量安全管理机构协助开展自建房质量和安全监督、巡查。

村级组织发现宅基地和自建房建设的各类违法违规行为的，应予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时向镇人民政府、街道办事处汇报，由镇人民政府、街道办事处依法处置。

村民和施工企业或者农村建筑工匠应当配合镇人民政府、街道办事处依法开展监督、巡查。

第三十六条【竣工验收】自建房竣工后，村民应当通知镇人民政府、街道办事处进行竣工验收。镇人民政府、街道办事处应当在接到申请后的十五日内按规定进行现场验收。

经验收合格的，建房村民应当将建房资料在十五日内报村级组织，由村级组织统一报镇人民政府、街道办事处存档。

第三十七条【确权登记】对依法取得宅基地并通过建房竣工验收的自建房，村民可以申请不动产登记。

第三十八条【技能培训】县级住房和城乡建设主管部门应当对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训。

第三十九条【鼓励引导】鼓励村民自建房建设采用新型建造技术和绿色建材，引导村民建设功能现代、结构安全、经济适用、与乡村环境相协调的宜居自建房。

第四十条【政府补助】县级人民政府对农村低收入群体可以设立用于支持开展自建房迁建、危房翻建的补助资金，推进村庄集约集聚建设，保障农村低收入群体的基本住房安全。

第四十一条【资料归档】镇人民政府、街道办事处应当将自建房建设从申请到竣工验收全过程管理资料及时归档，建立一户一档。

第五章  经营性自建房管理

第四十二条【共治共管】县级人民政府应当加强对自建房用作经营场所的管理，建立住房和城乡建设、自然资源和规划、农业农村、市场监管、公安、应急管理、消防救援机构、行政审批等多部门共同参与，镇村联动配合，社会共治的预警、监管工作机制。

第四十三条【安全鉴定】自建房转为经营用途的，产权人或者使用人在办理相关经营许可、开展经营活动前，应当依法依规取得房屋安全鉴定合格证明。

第四十四条【申报承诺】产权人申请将自建房用作经营场所的，应当对该经营场所符合国家有关规定提出书面承诺，在方位示意图中标明经营区域和面积等经营场所信息，对承诺的真实性、合法性、完整性负责，承担经营场所安全主体责任。

第四十五条【改扩建管理】自建房用作经营场所的，应当符合现行消防安全技术标准，不得改变承重结构和降低抗震条件。对于确需改变承重结构或者消防、抗震条件的房屋，应当委托具有相应资质等级的单位进行设计施工，确保改造后符合安全标准。

第四十六条【禁止性行为】未通过竣工验收的自建房不得用于经营活动。禁止将违章建筑、不符合安全性能要求的房屋用于经营活动。

第四十七条【日常巡查】镇人民政府、街道办事处在日常巡查中发现经营性自建房存在一般安全隐患的，应当指导房屋产权人或者使用人修缮；存在重大安全隐患的，应当及时制止经营活动，并报县级相关行业主管部门和县级住房和城乡建设主管部门。

第六章  法律责任

第四十八条【村民非法占地建房法律责任】村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由所在地县级农业农村主管部门或者其委托的镇人民政府、街道办事处责令退还非法占用的土地，限期自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；逾期不拆除的，依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

超过省规定的标准多占的土地，按非法占用土地处理。

第四十九条【违反规划法律责任】村民未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇人民政府、街道办事处责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第五十条【违反经营性自建房管理法律责任】违反本条例第四十三条、第四十六条规定，由县级住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元以上一万元以下罚款。

第五十一条【未退出原宅基地法律责任】村民易地建房后，未在承诺期限内拆除原有建筑物，未退出原宅基地，违反一户一宅要求的，由镇人民政府、街道办事处责令限期拆除原有建筑物。

第五十二条【管理部门法律责任】有关行政主管部门及其工作人员在村民自建房建设管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

第五十三条【法律责任】违反本条例规定的行为，有关法律、行政法规已有法律规定的，从其规定。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条【集中执法】本条例规定的行政执法事项，按照相对集中行政许可权、行政处罚权的规定应当由其他执法主体实施的，依照其规定执行。

第七章  附则

第五十五条【施行日期】本条例自 年 月 日起施行。